Характеризуя текущую ситуацию на рынке недвижимости, специалисты все чаще употребляют слово "неопределенность". Несмотря на это, большинство из них все равно рекомендуют инвестировать деньги в жилье - хотя бы в целях сохранения своих сбережений. А при нехватке средств на единовременную покупку квартиры пользоваться ипотечными схемами. "РБК-Недвижимость" поинтересовался у экспертов, насколько это рискованно для заемщика в текущих условиях.
Сейчас в Московском регионе доля ипотечных сделок достигает 46% от общего количества, то есть почти каждая вторая сделка, несмотря на кризис, заключается с привлечением заемных средств. Как говорит коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева, сегодня даже в элитном сегменте увеличилось количество ипотечных сделок, что объясняется "бегством" от рубля. Люди, имеющие рублевые сбережения, предпочитают забрать свои деньги с депозитов и вложить их в недвижимость, в том числе с помощью ипотеки, если не хватает всей суммы. Все понимают, что дальше возможно ухудшение экономической ситуации, и пока ставки еще находятся на более-менее приемлемом уровне, берут ипотеку.
"Покупать недвижимость в Москве выгодно даже в кризис, так как рост цен на недвижимость в Московском регионе будет в любом случае, и даже при процентной ставке по ипотечному кредиту 13% в рублях такая инвестиция станет выгодным вложением средств", - считает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Трезво оцените свои возможности
Несмотря на наступающий кризис, тем покупателям жилья, которые намеревались воспользоваться ипотекой, специалисты советуют не менять своих планов. "Важно, чтобы эти намерения соответствовали трезвой оценке потенциальным заемщиком своих возможностей, - говорит председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. - Желательно иметь сбережения и стабильную заработную плату (средний совокупный доход семьи должен составлять около 150 тыс. руб. в месяц). Более того, сейчас, до Нового года, пока идут промоакции, можно получить определенные преференции.
Но при этом начальник управления маркетингового анализа и стратегического планирования АИЖК Михаил Гольдберг рекомендует поспешить с оформлением кредита. "С ужесточением денежно-кредитной политики и ростом стоимости фондирования ставки по ипотечным продуктам в ближайшее время еще вырастут, - говорит специалист. - По нашим прогнозам, в начале 2015г., по мере того как начнут предоставляться кредиты, одобренные после повышения ставок, реальная ставка выдачи составит не менее 13,5%". Ирина Доброхотова полагает, что в 2015г. ипотечные ставки существенно вырастут даже у лидеров рынка ипотечного кредитования. Первоначальный взнос у большинства из них достигнет 15-20%.
Если по ипотеке начнутся просрочки, то, по словам генерального директора компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софьи Лебедевой, банки ужесточат требования к заемщикам, и взять кредит станет сложнее. При этом эксперт уточняет, что если войти в ипотеку сейчас, то в большинстве случаев ставка будет зафиксирована по текущим условиям на весь срок кредитования (если иное не прописано в кредитном договоре).
В то же время, как говорит ведущий эксперт по кредитным продуктам портала Банки.ру Дина Орлова, для того чтобы решить для себя вопрос о вступлении в ипотеку, потенциальному заемщику следует предусмотреть наихудший вариант развития событий - потерю работы; изучить рынок труда, чтобы оценить, насколько быстро удастся найти другую; просчитать, будут ли после выплаты взноса по кредиту в условиях инфляции оставаться средства на проживание. "Банки одобряют кредиты, по которым платеж составляет 50-60% от ежемесячного дохода, но задумайтесь - устраивает ли вас такое выпадение из семейного бюджета", - комментирует Дина Орлова.
Риски и как их сократить
Чтобы минимизировать риски при получении ипотечного кредита в нестабильных экономических условиях, нужно помнить несколько правил:
- ипотеку лучше брать, если у заемщика есть собственные средства на первоначальный взнос в размере от 20-30% стоимости недвижимости;
- не вкладывайте в первый взнос все имеющиеся у вас денежные средства - оставьте сумму в размере не менее трех платежей по будущей ипотеке. Это так называемая "подушка безопасности" на случай потери дохода. При этом не держите эти деньги в том банке, где вы оформляете ипотеку, - в случае отзыва лицензии у этой кредитной организации средства вклада автоматически спишутся в погашение кредита;
- кредит сегодня нужно брать только в рублях. И только в стабильном банке, который в случае возникновения финансовых проблем, связанных с погашением кредита, может пойти на реструктуризацию долга. Либо продаст объект из-под залога по его рыночной стоимости на момент реализации с одновременным погашением остатка долга по кредиту;
- занимать нужно такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30-40% семейного бюджета;
- следует тщательно ознакомиться с условиями кредитного договора, обратив особое внимание на все дополнительные расходы, которые в отдельных случаях могут достигать до 7% от суммы кредита ежегодно, помимо процентной ставки;
- какие-либо дополнительные траты, крупные покупки стоит планировать также заблаговременно, четко рассчитав свои ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному ипотечному кредиту;
- всевозможные риски в рамках ипотечного кредитования обязательно должны быть застрахованы (страхование жизни и трудоспособности, страхование титула (потеря собственности)). Можно застраховать риск потери работы - стоимость такой страховки составляет около 1% от суммы кредита. Застраховаться может как титульный заемщик, так и созаемщики. В случае сокращения застрахованного заемщика с места работы его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту погасит страховая компания.
Владимир Миронов Фото: Depositphotos/alphaspirit