Два инструмента для тех, у кого нет средств на 100%-ную оплату квартиры
В условиях падения платежеспособного спроса инструменты, которые призваны повысить доступность жилья, становятся особенно актуальными. Самыми популярными сегодня способами снизить для покупателя квадратных метров единовременную финансовую нагрузку являются ипотека и рассрочка. По итогам первого полугодия 2015 года в Москве доля сделок с привлечением ипотеки, по данным риэлторов, составила 44%, с рассрочкой — 18%.
Прежде чем сделать выбор, покупателю необходимо проанализировать и просчитать выгоды и потери, которые он получит при использовании того или иного варианта. И у ипотеки, и у рассрочки есть свои плюсы и минусы. В ипотечных схемах кредит дают банки, в договоре рассрочки контрагентом покупателя выступает застройщик. «У каждого из инструментов — свои особенности, преимущества и целевая аудитория. Рассрочка подходит для тех клиентов, которые ожидают поступление крупной денежной суммы. Если же такой возможности нет, то, на наш взгляд, лучше воспользоваться ипотекой», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.
Купить квартиру в рассрочку в Москве или области, по оценкам партнера девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрия Котровского, могут позволить себе люди c совокупным семейным доходом более 200–250 тыс. руб. либо имеющие какой-то нерегулярный источник поступления крупной денежной суммы, которая позволит закрыть долг по рассрочке в течение 6-12 месяцев, — к примеру, вырученной от продажи квартиры, дачи, машины или получения годового бонуса от работодателя.
Рассрочка, несмотря на кажущуюся привлекательность, связанную с отсутствием большой переплаты, ограничена большим количеством условий. В частности, она выдается на довольно непродолжительный срок. «На сегодняшнем рынке застройщики дают на погашение долга не более 24 месяцев», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Первоначальный взнос по рассрочке, по ее словам, обычно составляет 70–80%, реже — 50–60%. Кристина Шульгина приводит в пример ЖК «Ленинградский» и «Красногорский», где действует беспроцентная рассрочка сроком на три месяца при первоначальной оплате 40% от стоимости квартиры.
Предоставление застройщиком рассрочки не всегда обходится без процентов. В зависимости от ее условий на остаток может начисляться от 1% до 2% в месяц. Часто условия бывают комбинированными, когда покупатель освобождается от переплаты не на весь срок рассрочки, а только на его часть, к примеру на время строительства дома. В частности, в тех же ЖК «Ленинградский» и «Красногорский» с 4-го по 12-й месяц, как отмечает Кристина Шульгина, начисляется 1,5% на остаток от суммы. «Из-за того что срок действия рассрочки небольшой, ежемесячные платежи являются более высокими, чем по ипотечному кредиту», — говорит топ-менеджер «НДВ-Недвижимости» и предлагает рассмотреть следующий пример.
ЖК «Красногорский»
Покупатель приобретает однокомнатную квартиру площадью около 39 кв. м в ЖК «Красногорский» за 2,9 млн руб. с первоначальным взносом 2 млн руб. Если клиент желает обойтись без процентов, то нужно уложиться в три месяца, выплачивая по 300 тыс. руб. Если рассрочка оформляется на максимальный срок (12 месяцев), то в таком случае график платежей выглядит следующим образом: в первые три месяца без начисления на остаток — 75 тыс. руб. в месяц, в последующие месяцы — 85 125 руб., 84 000 руб., 82 875 руб., 81 750 руб., 80 625 руб., 79 500 руб., 78 375 руб., 77 250 руб., 76 125 руб.
Договор рассрочки в некоторых случаях может предполагать не только ежемесячные, но и ежеквартальные платежи или же единоразовую выплату через оговоренный срок (зависит от договоренности с застройщиком). Рассрочка, по словам риэлторов, выгодна, если недостающая сумма на покупку квартиры невелика. Покупатель при этом экономит не только на переплате процентов, но и на кредитных страховках, комиссиях. При ипотеке квартира оформляется в залог банку, а при рассрочке предмета залога нет.
Преимуществами ипотеки в свою очередь являются небольшой первоначальный взнос — 10–20% от стоимости квартиры, длительный срок кредитования — на десятки лет, приемлемые для семейного бюджета ежемесячные платежи. К тому же заемщик может подобрать срок кредитования на свое усмотрение и уменьшить таким образом ежемесячный платеж. Досрочное погашение ипотечного кредита, как уточняет Кристина Шульгина, позволит снизить итоговую переплату. Преимущества у ипотечника могут быть и в плане скидок. «Застройщик скорее предоставит дисконт тому клиенту, который приобретает квартиру по 100%-ной оплате или ипотеке. Если покупатель планирует взять рассрочку, то вероятность, что он получит скидку, минимальна», — уточняет Софья Лебедева.
В то же время Дмитрий Котровский напоминает, что в случае ипотеки переплата по процентам за квартиру может в итоге оказаться больше суммы кредита. «Если квартиру стоимостью 10 млн руб. покупать в ипотеку на 15 лет с первоначальным взносом в 2 млн. руб., то при ставке 11,15% ежемесячный платеж составит 91 тыс. руб. При этом проценты за пользование кредитом, страховка и пр. за 15 лет составят 8,5 млн руб. (больше суммы кредита). Ипотечный платеж оставляет заемщику больше «свободных» денег на жизнь, но переплата практически равна телу кредита. Рассрочка в долгосрочной перспективе выгоднее, но доход должен быть стабильно выше среднего», — резюмирует Дмитрий Котровский.