И можно бы сказать, что мужчина виноват сам, и писать здесь не о чем, если бы не одно но. Прочитать ипотечный договор и понять, что именно там написано, человеку, не обладающему специальными навыками и знаниями, довольно сложно. В идеале разъяснять все нюансы должен кредитор. На практике же получается, что нередко заемщик остается один на один со своей финансовой неграмотностью.
У Евгения Мокина двое сыновей. Старшему 13 лет, младшему - 11. С их мамой он развелся несколько лет назад. Воспитывать детей, так уж получилось, решил сам.
После развода Евгений оформил договор, сначала даже не ипотеки, а долевого участия в строительстве. И договорился с застройщиком о практически беспроцентной рассрочке. За трехкомнатную квартиру площадью около 85 квадратных метров он должен был платить ежемесячно 23,5 тысячи рублей в течение нескольких лет.
Работает Евгений в отдаленных северных регионах вахтовым методом. Во время вахт он иногда остается без мобильной связи и Интернета. Из-за этого Мокин несколько раз перечислял деньги застройщику позже оговоренного срока. Еще несколько просрочек образовались, когда Евгений отправил детей на отдых в оздоровительный лагерь, покупал в новую квартиру мебель и бытовую технику. В этих опозданиях мужчина ничего страшного не видел.
- Я честно возвращал все деньги - просто иногда платил позже, сразу за все просроченные месяцы, - говорит Евгений Мокин.
Примерно через год застройщик предложил Евгению заключить вместо договора участия в долевом строительстве ипотечный договор. К тому моменту дом уже сдали в эксплуатацию, и семья отпраздновала новоселье. Эти два документа имеют совершенно разную правовую природу. Причем заемщику намного выгоднее "долевка", а кредитору - ипотека. Но откуда это мог знать машинист-трубоукладчик?
- Мне застройщик сказал, что платить я буду такие же деньги, 23,5 тысячи рублей в месяц, - вспоминает Евгений Мокин. - Я новый договор по диагонали прочитал, ничего толком не понял. Но спорить не стал - подписал. Ведь я - должник, а кредитор сказал, что так надо.
Здесь следует пояснить, что жилье, купленное в рамках ипотечного договора, находится в залоге у кредитора. И в случаях, когда заемщик нарушает условия соглашения, закон позволяет кредитору через суд обратить взыскание на квартиру. То есть выставить жилплощадь на торги и с помощью вырученных денег погасить остаток долга. Кредитор может запустить подобный механизм, даже если у должника есть дети, а речь идет о единственном жилье семьи.
- С квартирой, приобретенной в рамках договора долевого строительства, так поступить нельзя, - поясняет калининградский юрист Николай Сердюк. - Она не находится в залоге и является, если дом сдан в эксплуатацию, полноценной собственностью дольщика. Потому-то застройщик и предложил Евгению Мокину заключить договор ипотеки. Фактически строительная организация воспользовалась тем, что гражданин не обладал специальными знаниями и являлся в данных правоотношениях экономически слабой стороной.
Но дело было сделано. После нескольких просрочек, допущенных уже в рамках ипотечного соглашения, застройщик обратился в суд. Закон оказался на его стороне. И Зеленоградский районный суд, и Калининградский областной суд решили: взыскать с заемщика весь оставшийся долг за счет залогового имущества, то есть за счет квартиры.
В какой-то степени понять можно обе стороны этого частного конфликта. Застройщика-кредитора, который не стал терпеть регулярные просрочки по кредиту. Заемщика, уверенного, что главное - честно вернуть все деньги, а месяцем раньше, месяцем позже - неважно. Беда в другом. Оформить ипотеку, не читая договор, - это для нашей страны скорее правило, чем исключение. И юридически неграмотный заемщик, вероятно, в этом виноват меньше, чем юридически грамотный кредитор.
На днях, кстати, я помогала своей подруге разобраться с ипотечным договором. И хотя суть моей работы - рассказывать читателю понятным языком о непонятных вещах - пробиться через юридические дебри этого документа мне было довольно сложно. Один пункт содержит отсылки к другому пункту, другой пункт - к третьему. Пока доберешься до сути, забываешь, с чего начал.
При этом в стандартном ипотечном договоре известного банка я нашла среди прочих такой пункт: если заемщик допустит более трех просроченных платежей в течение трех лет, банк может потребовать от гражданина разом выплатить весь оставшийся долг. Если должник этого сделать не сможет, кредитор вправе выставить на торги квартиру. Своей подруге я рассказала об ужасах просрочек в красках. Но не все заемщики имеют схожее представление о потенциальных рисках.
Кроме того, разумно ежегодно проводить мониторинг ипотечных ставок в разных кредитных организациях. Это позволит осуществить рефинансирование действующей ипотеки в другом банке под более низкий процент. Раз в год можно подавать заявление в "свой" ипотечный банк с просьбой о снижении процентной ставки по текущему договору (при условии, что действующая на момент подачи заявления ставка по ипотеке ниже той, что у клиента в текущем договоре). Банку, как отмечают эксперты, выгоднее снизить своему клиенту ставку по ипотеке на 0,5-1,5 процента, чем "отпустить" его в другую кредитную организацию.
Конечно, ситуации, когда кредитором выступает застройщик, и он же предлагает заменить договор участия в долевом строительстве ипотечным договором, встречаются крайне редко. Но если к вам все-таки поступило подобное предложение, ни в коем случае не соглашайтесь, не посоветовавшись с юристом, добавляет Николай Сердюк.
Евгению Мокину, впрочем, думать о реструктуризации займа уже поздно. У многодетного отца осталось несколько дней, чтобы найти деньги и выплатить застройщику полную стоимость квартиры. В противном случае жилье продадут на торгах, они запланированы на конец мая. Часть вырученных средств пойдет на оплату ипотеки, оставшиеся деньги достанутся Евгению.
- Мы обращались к застройщику с просьбой не продавать квартиру и позволить заемщику вернуть оставшийся долг не сразу, а частями в рассрочку, - отмечает уполномоченный по правам ребенка в Калининградской области Ирина Ткаченко. - Но, к сожалению, кредитор ответил отказом, и закон в данной ситуации находится на его стороне. Сейчас Евгений Мокин может обратиться в министерство строительства и ЖКХ области с заявлением о предоставлении жилья маневренного фонда - ему уже рекомендовали так поступить в региональном правительстве. А затем приобрести на средства, оставшиеся после продажи его бывшей квартиры и оплаты долга, другое жилье. Но на этот раз важно, чтобы он реально оценил свои возможности.
Недавно министерство финансов РФ запустило проект "Жилфин РФ", направленный на защиту прав потребителей в сфере ЖКХ. Юристы разработали специальную брошюру, посвященную просрочкам по ипотечному кредиту.
Скачать брошюру "Просрочка по ипотечному кредиту" можно здесь.
Ольга Дайнеко, юрист проекта "Жилфин РФ":
- Если близок момент, когда вы не сможете внести очередной ежемесячный платеж, немедленно обращайтесь к организации-кредитору с просьбой провести реструктуризацию задолженности. Делать это следует заблаговременно, до наступления даты ежемесячного платежа, чтобы не возникло факта просрочки. Многие заемщики ошибочно полагают, что просьба о реструктуризации будет воспринята в банке негативно. Это не так. Банки прямо заинтересованы в том, чтобы иметь как можно меньше проблемных кредитных договоров, которые ухудшают репутацию финансовых учреждений в глазах Центрального банка РФ и ведущих рейтинговых агентств. Если вы все-таки получите отказ, можно обратиться с жалобой в Центробанк, к финансовому омбудсмену. Или даже в суд, который с большой долей вероятности встанет на сторону гражданина, ранее не допускавшего просрочек. А вот чего делать не надо, так это скрываться от банка или брать заем в микрофинансовой организации.