Основной причиной образования таких "хвостов" эксперты считают падение рыночной стоимости жилья, которое обычно наблюдается в кризис. Клиенты банков могут оказаться в ситуации, когда они, приобретая жилье в ипотеку, вносят первоначальный взнос, платят проценты по кредиту в течение нескольких лет, а в кризис у них падают доходы, одновременно падает и стоимость квартиры, поэтому после продажи банком квартиры клиент остается еще и должен. Еще одной причиной "хвостообразования" эксперты называют чрезмерно рискованную кредитную политику банков, когда размер кредита близок по величине или даже превышает стоимость недвижимости.
"Действительно, мы наблюдаем некоторую тенденцию увеличения количества ипотечных долгов, однако прогноз их роста на 26% в течение года считаем ориентировочным, - отметила руководитель службы по работе с просроченной задолженностью банка "ДельтаКредит" Ольга Шувалова. - Реальный рост количества долгов по ипотеке будет напрямую зависеть от развития экономической ситуации в стране. Сегодня действительно возникают случаи, когда после реализации залога его стоимости недостаточно для покрытия обязательств по кредиту. И с этим сталкиваются не только должники, но и платежеспособные заемщики, решающие продать ипотечную квартиру".
"Мы не прогнозируем значительного увеличения количества списаний по ипотечным "хвостам" в этом году, активно предлагая такие меры поддержки, как реструктуризация и рефинансирование задолженности, - отметила директор департамента розничных кредитных рисков Банка Москвы Ольга Бахтина. - Количество и величина возможных "хвостов" будут зависеть от многих экономических факторов, включая динамику курсов валют, изменения индекса цен на недвижимость, снижения уровня оплаты труда. Однако кризисные явления, происходящие на рынке сейчас, никак нельзя сравнивать с кризисом 2008 года, следствием которого явилось увеличение судебных разбирательств, которые могут привести к увеличению количества ипотечных "хвостов".
Многие ипотечные заемщики, лишившись квартиры, считают несправедливым, что им еще нужно что-то выплачивать банку, поэтому возвращать остаток долга отказываются. По данным "Секвойя кредит консолидейшн", эффективность возврата ипотечной задолженности, полностью обеспеченной залогом, равна 100%. Меньший процент возврата показывают долги с ограниченным обеспечением, или так называемая "необеспеченная" ипотека, т.е. задолженность, оставшаяся у должника после реализации предмета залога. Эффективность по таким долгам всего 0,5-1% в 2015 году. В прошлом году этот показатель был на уровне 2%. Как отмечают эксперты, с должниками по ипотечным "хвостам" непросто работать: люди уже потеряли залог и низко мотивированы к погашению долга.
"Как правило, если суммы, вырученной от продажи квартиры из-под залога, не хватает для погашения обязательств по кредиту, заемщики продолжают обслуживать остатки долга, - рассказала Ольга Шувалова. - При этом банк рассматривает каждый случай на индивидуальной основе, и варианты обслуживания остатка долга вырабатываются исходя из конкретной жизненной ситуации каждого заемщика". Также для должников, в отношении которых ведется принудительное взыскание, в течение всего времени исполнительного производства, вплоть до двух торгов, банк оставляет возможность возвращения в график погашения кредита.
Со значительной разницей в сумме выданного кредита и стоимости залога по нему столкнулись в конце прошлого года валютные ипотечные заемщики. "На ипотечный портфель розничных кредитов банка влияние оказывают кредиты, выданные в валюте, включая "экзотические" валюты (франки и йены), - рассказала Ольга Бахтина. - С ростом курсов валют объем задолженности в рублевом эквиваленте значительно возрос. Банк активно предлагает заемщикам, попавшим в тяжелую ситуацию, схемы реструктуризации и рефинансирования. Взыскание залога в судебном порядке - крайняя мера, к которой прибегает банк при отсутствии других способов решить проблему неплатежей". По словам эксперта, по части кредитов, находящихся на судебной стадии в текущий момент, в 2015 году возможно небольшое увеличение объемов списания. Но это будет зависеть от многих экономических факторов, включая динамику курсов валют, изменения индекса цен на недвижимость, снижения уровня оплаты труда, добавила Бахтина.
В 2012 году были приняты поправки в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым в случае, если в ходе исполнительного производства вторые торги по продаже квартиры не состоялись, и кредитор дает согласие забрать объект на баланс, а стоимость жилого помещения недостаточна для полного удовлетворения требований банка, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной. Она считается погашенной, если размер долга меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки. Списание остатка задолженности после поступления квартиры на баланс банка не распространяется на кредиты, по которым акт о принятии нереализованного имущества был оформлен до вступления поправок в силу, то есть до марта 2012 года. Однако судебная практика, по словам экспертов, показывает, что займы, оформленные после марта 2012 года, также подлежат полному взысканию. Аргументация судов сводится к тому, что тело долга списывается, а проценты, штрафы и пени нет, т.е. гражданско-правовая ответственность не наступает.
В "Секвойя кредит консолидейшн" добавляют, что закон о банкротстве физических лиц (заработает с 1 июля) на ситуацию с "ипотечными хвостами" в этом году не повлияет, так как процедура признания физического лица банкротом довольно сложная с точки зрения подготовки всех необходимых документов. По прогнозам экспертов, в будущем воспользоваться этим правом смогут около 20-25% таких должников.