Как отмечает доцент Департамента менеджмента и инноваций Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Михаил Хачатурян, повышение ставки на один процент от условной стоимости квартиры в 15 миллионов рублей при сроке кредита в 15 лет и первоначальном взносе в 50 процентов дает размер ежемесячного платежа в 90 тысяч рублей. Следовательно, снижение ставки до 9 процентов позволит уменьшить размер ежемесячного платежа на 20-25 тысяч рублей, что в современных условиях весьма ощутимая сумма. При этом Михаил Хачатурян отмечает, что при таких условиях стоит ожидать роста спроса на льготную ипотеку минимум на два-четыре процента, что благоприятно скажется на деловой активности в строительстве и смежных отраслях.
С этим мнением согласен и руководитель инвестиционно-девелоперской компании Руслан Сухий, который считает, в сочетании с теми условиями, которые сейчас формируются на рынке жилья, ставка в девять процентов годовых способна вызвать временный ажиотажный скачок роста спроса на рынке новостроек, соизмеримый тому, что наблюдался в конце февраля.
Эксперты говорят и о том, что вместе со снижением ставки до девяти процентов правительство разрешило сочетать льготную ипотеку с рыночной, а это позволит увеличить максимальную сумму недвижимости, которую можно купить с привлечением льготной ипотеки, до 15 и 30 миллионов рублей. Кроме того, более доступная льготная ипотека в сочетании со снижением ключевой ставки и, следовательно, ставок по банковским депозитам вернет на рынок жилой недвижимости значительную долю частных инвесторов, которые уже в ближайшие месяц-полтора будут активно забирать деньги из банков и перенаправлять их на покупку новостроек.
Планируется, что пик этих событий может наступить уже в июне, когда у многих россиян завершится трехмесячный срок действия депозитов, которые они открывали в начале марта сразу после повышения ключевой ставки до 20 процентов и соответствующего роста ставок по рублевым вкладам до 18-23 процентов годовых. Тогда всего за одну неделю благодаря высоким процентам только пятерке крупнейших банков удалось привлечь на свои депозиты свыше трех триллионов рублей и шести миллиардов долларов. Теперь же значительная часть этой денежной массы может вернуться на рынок новостроек. В итоге продажи жилья могут вырасти на 40-50 процентов.
В свою очередь учредитель Ассоциации ипотечных брокеров Дмитрий Ракута отмечает, что снижение ставки по льготной программе сделано для повышения спроса на нее, потому что число желающих взять ее под 12 процентов резко уменьшилось. По мнению эксперта, правительство пошло на этот шаг, чтобы поддержать застройщиков и банковский сектор. Кроме того, по его словам, льготная ставка привлечет новую категорию заемщиков, в том числе и инвесторов, вкладывающих сбережения в квадратные метры.
- Математика проста: три процента - это достаточно существенное снижение, а с учетом привлечения сторонних сервисов ставка может быть еще ниже. По факту она более чем рыночная, что делает ежемесячный платеж для среднестатистического россиянина комфортным. И это явная тенденция к положительным изменениям на рынке, увеличению спроса, - утверждает Дмитрий Ракута.
С этой точкой зрения соглашается и управляющий партнер юридической компании Михаил Панюшин, который отмечает, что взятый правительством тренд на стимулирование рынка новостроек явно укрепляется. По его словам, меры по поддержке рынка недвижимости, которые предпринимаются сейчас государством, приведут к росту спроса на первичную недвижимость. Эксперты подсчитали, что снижение ставок с 12 до 9 процентов по льготной ипотеке при покупке квартиры стоимостью в 10 миллионов рублей сроком на 15 лет позволит сэкономить около 3,5 миллиона рублей.
"Три миллиона - это стоимость дизайнерской отделки двухкомнатной квартиры по нынешним ценам из расчета 50 тысяч рублей за квадратный метр ремонта. При этом размер ежемесячного платежа будет меньше на 18 тысяч рублей, если при расчетах сравнивать одинаковые варианты и одинаковое время кредитования", - отмечает директор по продажам девелоперской компании Анна Иващенко. Социологические опросы также показывают, что льготная ипотека для многих стала весомым аргументом в пользу покупки новой квартиры. По словам ведущего аналитика "Фридом Финанс" Натальи Мильчаковой, 66 процентов опрошенных считают, что текущая геополитическая и экономическая ситуация не помешает их планам приобрести новое жилье.
Впрочем, большинство экспертов все же склоняется к тому, что ажиотажного спроса на ипотечные кредиты, который наблюдался в 2020-2021 годах, ждать не стоит. И на это есть несколько причин. Среди них ужесточение требований к клиентам со стороны банков по уровню платежеспособности - он должен быть у них выше, чем ранее. "Это значит, что значительная доля тех, кто ранее мог получить одобрение по заявке при платеже в 27 тысяч рублей, теперь будут получать негативное решение", - отмечает аналитик сервиса Brobank.ru Юрий Исаев. Кроме того, по его словам, в связи с ростом цен на стройматериалы увеличилась и стоимость недвижимости. За счет чего нивелируется итоговая выгода от снижения ставки. Застройщики пока в полной мере не могут оценить проблему платежеспособного спроса населения, так как сложилось ощущение, что люди "выложились в рывке" в предыдущие два года.
В целом эксперты отмечают, что большое влияние на решение приобретать сегодня квартиру или подождать оказывает общая экономическая ситуация в стране. Как отмечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, на данный момент покупатели учитывают не только уровень банковской ставки, но и уверенность в способности обслуживать кредит, что в сегодняшних условиях для некоторых потенциальных интересантов становится сложным из-за размытости ближайших жизненных перспектив.
"Могу отметить, что количество просрочек платежей по ипотеке на сегодняшний день невелико, потому что при взятии ипотеки люди более ответственно подходят к данному вопросу, нежели к взятию кредита "до зарплаты" или "на телефон", - отмечает он. С ним соглашается и генеральный директор риэлторского агентства Наталия Кузнецова, которая считает, что в сложившихся экономических условиях многие граждане, которые ранее планировали приобретение новой квартиры, сейчас пересмотрели свои планы, поскольку осознают возможные риски и неопределенность в отношении размеров и стабильности своих будущих доходов.
"А еще многие потребители пока решили повременить с покупкой недвижимости, полагая, что раз ЦБ взял курс на смягчение кредитно-денежной политики, то, значит, снижение ключевой ставки, вероятно, продолжится и дальше, а за ним - и дальнейшее падение ставок по ипотеке", - утверждает она. По мнению аналитиков, спрос на жилье будет восстанавливаться и дальше по мере снижения ключевой ставки. Согласно прогнозу ЦБ, рынок ипотеки будет ежегодно расти на 10-15 процентов в ближайшие два года. Для сравнения: еще в середине апреля прогноз относительно ипотечного рынка был пессимистичным - ждали, что он упадет минимум на 15 процентов.