Ряд банков, занимающихся корпоративным кредитованием и кредитованием МСБ, в 2015-м стали продвигать программы залогового кредитования. Пока подобных займов выдается немного, но положительный тренд налицо. Москва и Санкт-Петербург почувствовали его быстрее: там заявки начали поступать еще в январе 2015-го, регионы подключились во втором полугодии, среди них, например, Татарстан, Волгоградская, Омская области, Красноярский край. Также востребовано залоговое кредитование в Нижнем Новгороде, Краснодаре и Екатеринбурге.
С точки зрения предпринимателей программы залогового кредитования ничуть не хуже, а порой даже лучше, чем кредиты на инвестиционные цели, взятые 3-5 лет назад. В декабре 2014-го многие компании потеряли доступ к "длинным" деньгам, программ для МСБ стало мало, а ставки подросли до 25-30 процентов. Кроме того, у некоторых предпринимателей ухудшилась финансовая отчетность в силу объективных причин. Сегодня они вроде и хотели бы взять кредит как ООО, но не проходят по требованиям банка. Поэтому готовы рассматривать альтернативные варианты фондирования, замещать кредиты на развитие юрлица на залоговые займы для физлиц сроком на 10 лет по ставке 14-15 процентов.
Все привыкли, что ипотека - это кредит на покупку жилья. Когда ее предлагают предпринимателю, он не понимает, зачем. Между тем ипотека - это просто залог, а на что ты берешь деньги под залог недвижимости - не важно. В частности, в ЦФО и Сибири довольно много заявок на займы поступает от риелторов, владеющих жилыми и коммерческими помещениями. Им нужны средства на "оборотку" или выкуп соседних объектов. Сегодня на рынке недвижимости самое благоприятное время для покупателя: цены низки, можно торговаться по максимуму.
Подобный кредит можно оформить, даже если помещение принадлежит третьему лицу, а договор о кредите подписывает "физик". Еще три года назад такого практически не было. С точки зрения банка залоговый кредит более выгоден, чем необеспеченный. Если компания-заемщик обанкротится, возместить что-то вряд ли удастся, а в данном случае есть точка воздействия на должника, начиная с ареста имущества, обращения взыскания на иные активы должника и заканчивая ограничением выезда за рубеж. Последний год показал эффективность этих инструментов.
Даже если экономическая ситуация не улучшится в ближайшие 3-5 лет, мы не ожидаем вала "плохих залогов". Как правило, залоговый кредит выдается под 50 процентов от консервативной рыночной оценки объекта недвижимости. Далеко не каждый захочет за половину стоимости расстаться со своим активом.
Вы спросите, почему же залоговые программы не пошли в 2009 году? Потому что тогда было достаточно прямых кредитных предложений - на машину, на квартиру, на бизнес. Все изменилось в декабре 2014̶ го. Банки поняли, что у них больше нет дешевых и длинных денег, чтобы выдавать такие займы бизнесу. А выдавать дорогие - априори столкнуться с дефолтом. Можно сказать, сама экономическая ситуация в стране подтолкнула рынок к трансформации. И в этом нет ничего страшного. Наоборот, стала развиваться новая ветка консалтинга - брокерские услуги, когда человеку помогают поменять один кредит на другой, консолидировать много мелких займов в один большой и более выгодный по ставке, перевести валютную ипотеку в рублевую, подобрать альтернативу кредитной программе.
В целом в 2016 году финансовые учреждения готовятся к более серьезной конкуренции за качество заемщиков и активов. Скорее всего, банки, риелторы и профессиональные объединения предпринимателей увидят друг в друге новых партнеров и начнут реализовывать совместные программы: доводить до бизнеса информацию о новых инструментах кредитования, обучать новым способам работы с недвижимостью не как с предметом купли-продажи, а как с активом. На уровне профобъединений нам удалось провести ряд встреч, сейчас готовятся "дорожные карты" взаимодействия с представителями рынка недвижимости, малого и среднего бизнеса и банков в регионах. Серия тестовых вебинаров показала, что интерес к теме очень высок.
Многие крупные бюро недвижимости вывели ипотеку в самостоятельное направление деятельности, но у нас до сих пор нет понятия системного кредитного брокериджа для бизнеса, нуждающегося в "длинных" деньгах с посильным ежемесячным платежом. В Западной Европе недвижимость - полноценный актив: его сдают в залог, передают права требования по сделкам. В России свыше 80 процентов жилья находится в собственности граждан, это самый большой показатель в мире. И потенциал, с которым банки, риелторы и бизнесмены могут работать, если поменяют свое отношение к нему.
Также рынок должен двигаться в сторону создания общефедеральных унифицированных электронных реестров проблемных активов. К сожалению, сегодня нет единого центра, куда может обратиться банк и сказать: "У меня есть предприятие либо склад, хочу продать". Между тем тенденцией прошлого года стало увеличение количества межрегиональных сделок, когда человек из одного региона брал кредит на развитие бизнеса, используя в качестве залога активы, зарегистрированные в другом месте.