Новый механизм проектного финансирования предполагает, что между покупателем недвижимости и застройщиком появляется банк. Он финансирует строительство и как профессиональный игрок этого рынка оценивает рентабельность проекта, реальность сроков его реализации, не позволяя застройщику продавать квадратные метры ниже себестоимости, чтобы "разогнать" проект. Более того, в случае банкротства строительной компании банк будет возвращать гражданам их средства, размещенные на эскроу-счетах.
- После поправок, принятых законодателями в декабре 2018 года, застройщики должны будут реализовать с помощью проектного финансирования все действующие разрешения на строительство, предусматривающие привлечение средств граждан , - говорит заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. - Только завершить уже строящиеся объекты можно будет по старым правилам. Поэтому нам нужно обеспечить максимально комфортный и безболезненный переход на новый механизм работы, ведь никто не отменял планы построить в России 120 миллионов квадратных метров нового жилья к 2024 году.
В Крыму сейчас работает 30 строительных компаний, которые возводят 67 объектов общей площадью 750 тысяч квадратных метров. Нововведения, вступающие в силу 1 июля, коснутся 42 объектов, и еще пять с большой долей вероятности дополнят этот список (сейчас их готовность 20 - 25 процентов). Еще 10 объектов находится в зоне риска, хотя стройка начата и застройщики обещают мобилизоваться. На открытие эскроу-счетов подали документы по 10 объектам.
- Основные застройщики на полуострове с 1 июля готовы перейти на работу по проектному финансированию, - говорит заместитель председателя Совмина республики Евгений Кабанов.
Минстрой РФ и Центробанк разработали рекомендации для банков, определив срок, в течение которого финучреждение должно рассмотреть заявку застройщика на проектное финансирование и дать мотивированный ответ, - 45 дней.
- Сейчас получается, что застройщики жалуются на банки, которые не дают им кредиты, - говорит Никита Стасишин. - При этом, когда мы спрашиваем, в какие банки вы обращались, они отвечают: зачем обращаться, мы и так знаем. Поэтому я настоятельно рекомендую застройщикам проводить все свои проекты через экспресс-оценку банков, чтобы понимать, каков будет их ответ. В Крыму не так много финучреждений, но все они готовы рассматривать проекты.
По его словам, если на этапе строительства с помощью эскроу-счетов будет продано до 70 процентов строящихся квартир, то банковские ставки при проектном финансировании составят около 6 - 7 процентов. Они укладываются в себестоимость строительства в Крыму и не должны серьезно отразиться на цене квартир.
- На полуострове хорошие перспективы для строительства новых объектов, есть площадки, цена и, главное, спрос, - продолжает Стасишин. - У нас есть программа "Стимул" в рамках нацпроекта "Жилье - городская среда" для строительства детсадов, поликлиник, школ и дорог параллельно с жилыми микрорайонами. Она финансируется из бюджета в пропорции 95 процентов средств из федерального, пять - из регионального. При комплексном освоении территории скорость продаж увеличивается примерно на 30 процентов. И для банков это весомый аргумент.
Работают с застройщиками в Крыму два банка.
- У нас аккредитовано около 40 новостроек и подано около двух тысяч заявок на открытие эскроу-счетов физлиц, - сообщил и. о. председателя правления банка РНКБ Алексей Щербаков. - У банка разработано два продукта: для проектного финансирования и смешанного. Сейчас в работе семь заявок от застройщиков на сумму 6,1 миллиарда рублей, из которых одна уже одобрена.
- Мы провели встречи с семью застройщиками Крыма и Севастополя, в результате получили только две рабочие заявки, - добавляет заместитель управляющего Симферопольского филиала банка "Россия" Станислав Гришин. - Мы готовы оперативно рассматривать все обращения.
Принимать заявки от крымских застройщиков начал и третий банк, который не имеет отделений на полуострове, но с крымчанами готов работать дистанционно.
- Банк создавали для развития ипотечного кредитования в России, - рассказал заместитель управляющего директора банка "Дом.РФ" Сергей Калинин. - Сейчас ключевое направление деятельности - проектное финансирование. Учитывая, что активно идет цифровизация финансового рынка, мы не открываем офисы в регионах страны. Заявки же можно оформить дистанционно на сайте, также по сети можно предоставить все документы, в офис банка застройщику нужно обратиться один раз для подписания кредитно-обеспечительных документов. Сейчас у нас зарегистрировано более тысячи заявок от 950 застройщиков по всей стране. Мы только начали работать с Крымом, и у нас уже десять заявок на сумму более 3,5 миллиарда рублей. Две заявки предварительно одобрили.
Банкиры говорят, что средства у них есть, главное, чтобы строительные компании грамотно оформляли заявки и подавали полный пакет необходимых документов. Проблема возникает только с залогами: застройщику порой нечего предложить банку в качестве обеспечения по кредиту.
Теоретически можно брать в залог землю под новостройкой. Но не все девелоперы могут ее отдать. Например, если строительный проект реализуется в свободной экономической зоне, то заложить земельный участок под домом строительная компания не имеет права: таково ограничение профильного закона о СЭЗ.
- Мы не всегда можем принять в залог объекты незавершенного строительства, в первую очередь, из-за отсутствия возможности передать в залог права аренды земельного участка, - говорит Станислав Гришин. - В соответствие с ФЗ №377 участники СЭЗ Крыма и Севастополя не могут передавать никому права аренды участков, на которых они реализуют проекты.
- Если застройщики не могут передавать в качестве обеспечения земельный участок, будем просить их оформлять недвижимость как недострой и передавать его в залог, - говорит Алексей Щербаков.
Однако зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, в котором есть договоры долевого участия, тоже невозможно, ведь на эти договоры наложено обременение дольщиков. Крымский Госкомрегистр просто не оформит застройщику право собственности на такой объект незавершенного строительства. Значит, передать в залог банку снова нечего. Остается либо выводить проект из СЭЗ, либо строить его на собственные средства.
Между тем в крымской СЭЗ зарегистрирован 271 проект в сфере строительства, предусматривающий почти 8,3 миллиарда рублей капвложений. Всего в рамках СЭЗ и специального порядка работы с инвесторами реализуется около 300 проектов, заявленный объем инвестиций по которым превышает 80 миллиардов рублей. Для сравнения: в 2015 году в строительстве было около пяти проектов с общим объемом инвестиций менее одного миллиарда.
Кстати
В строительной сфере России на текущий момент оборот составляет 4,7 триллиона рублей, из которых 0,4 триллиона - деньги застройщиков, 0,6 триллиона - банковские кредиты, 3,7 триллиона - средства дольщиков, которые с 1 июля 2019 года банки должны заместить кредитованием. В ближайшие три года объемы банковского кредитования должны вырасти до 4,3 триллиона рублей, в течение пяти лет - до 7,2 триллиона.