Skip Navigation LinksГлавная > Статьи об ипотеке > Вторичная новостройка: как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Вторичная новостройка: как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Выгодна ли покупка новостройки по договору переуступки прав требований

На стабильном рынке сделки по переуступке прав требования по договорам долевого участия в строительстве — распространенное явление. В силу того, что наиболее ликвидные предложения традиционно распродаются раньше других, купить хороший вариант потом можно только у перекупщиков, говорят участники рынка. «Схема уступок достаточно востребованна, особенно на тех объектах, где стадия готовности близка к финалу. Возможность провести такую сделку с ипотекой широко используется на объектах, реализация которых идет по ФЗ-214», — утверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов ООО «НДВ-Недвижимость для Вас» Кристина Шульгина.

Нередко такие сделки совершаются с использованием ипотечных схем. «Значительная часть квартир по переуступке приобретается инвесторами, которые затем перепродают жилье, но уже дороже, в том числе при помощи ипотечных схем», — рассказывает директор департамента продаж девелоперской ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Наряду с частными лицами, покупающими одну — три квартиры на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи, часто с застройщиками, по его словам, работают крупные фирмы-инвесторы. Они приобретают большие объемы и впоследствии продают квартиры по договорам переуступки прав. Для таких продавцов, как говорит Рустам Арсланов, ипотека очень важна.

Однако нужно учитывать, что сделки по переуступке прав с привлечением ипотеки имеют целый ряд ограничений. «Продажа по переуступке происходит по более высокой цене, чем прописано в ипотечном договоре, так как за время строительства рыночная цена квартиры всегда вырастает. То есть не всегда сумма кредита зависит от стоимости, указанной в первичном договоре», — объясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Второй момент, на который обращает внимание девелопер, — необходимость уплаты продавцом НДФЛ при продаже квартиры по более высокой, чем на старте, цене. «Если квартиру по переуступке покупает ипотечный покупатель, то банк в 100% случаев будет заинтересован прописать в ипотечном договоре реальную стоимость залогового имущества, а не ту сумму, которая дает возможность продавцу не уплачивать НДФЛ», — уточняет Дмитрий Котровский.

На сделки по переуступке прав с использованием ипотеки, по словам Кристины Шульгиной, не распространяется действие государственной программы субсидирования ставок. Хотя Рустам Арсланов все же замечает, что в исключительных случаях на такую сделку можно получить кредит с господдержкой.

Бывают также случаи, когда по договору переуступки права продается объект недвижимости, изначально купленный с использованием ипотечных средств. «В таком случае проще всего сначала погасить задолженность по кредиту перед банком и снять обременение, а затем выставлять квартиру на продажу», — советует Рустам Арсланов. Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, по его словам, достаточно сложно. И не каждый банк может дать разрешение на это. Кроме того, сами покупатели опасаются приобретать объекты недвижимости с обременениями.

Что касается непосредственно процедуры приобретения жилья по переуступке с помощью кредита, то никаких подводных камней, по словам экспертов рынка недвижимости, здесь быть не должно. «Договор уступки прав требований подпадает под действие  214-ФЗ и заключается по стандартному алгоритму», — отмечает Кристина Шульгина. Если право требования на квартиру уступает юридическое лицо, то схема сделки по ипотеке, как уточняет Рустам Арсланов, является самой обычной. Хотя дополнительным нюансом в некоторых банках может быть требование аккредитации банком юридического лица (то есть анализ учредительных документов организации, бухгалтерской отчетности и т. п.).

Дмитрий Котровский считает, что в текущих условиях снижения платежеспособного спроса продажа квартиры по переуступке в тех жилых комплексах, где соблюдаются сроки строительства, не очень логична. «На рынке сейчас довольно большой ассортимент квартир в домах на финальных этапах строительства на первичном рынке — покупателям есть из чего выбрать непосредственно от застройщика. И нет смысла покупать у частных лиц в недостроенных домах», — делится он своим мнением. В продаже жилья по схеме переуступки, по словам Котровского, сейчас не заинтересованы и продавцы, так как получение собственности на квартиру автоматически прибавляет к ее цене порядка 10%.

Комментарии Ваши комментарии и вопросы (0)
 
 
Комментариев пока нет

Новые ипотечные калькуляторы

расчёт неустойки по ДДУ Калькулятор неустойки (просрочки) по ДДУ 214-ФЗ
В случае просрочки сдачи объекта недвижимости, приобретённой по договору долевого участия (ДДУ), согласно части 2 статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ покупатель имеет право на получение неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Рассчитать точную сумму можно на нашем калькуляторе неустойки.
Досрочная ипотека Калькулятор досрочного погашения ипотеки
Калькулятор досрочного погашения ипотеки позволяет оценить насколько выгодно делать досрочные платежи, понять какие суммы вы экономите при этом и рассчитать новые параметры вашего ипотечного кредита.
расчёт налогового вычета Калькулятор налогового вычета. Рассчитать суммы для возврата при ипотеке.
При выплате ипотечного кредита у заёмщика появляется возможность компенсации своих затрат путём возврата части уплаченного им подоходного налога. Частичному возврату подлежат как суммы выплат по кредиту, так и выплаты процентов.

Последние отзывы об ипотеке

Евгения, казань, 04.10.2018
Довольны что наконец мы купили квартиру. Думали что шансов нет больше. В банках были отказы, куда бы мы не пошли, причину не говорили. Посоветовали обратиться к брокерам. нашли в интернете сайт Ипотека-про. Проверили кредитную историю, сказали что ш...
Отзыв полезен? Да 1 / Нет 0

ИПЦ Максим Северов, Москва, 25.09.2018
Я решил свои проблемы только с помощью Ипотеки полного цикла. До этого пришлось обращаться не в один банк, и везде мне отказывали в ипотечном кредите из-за того что у меня нет документального подтверждения моих доходов. Но мне срочно необходимо было ...
Отзыв полезен? Да 3 / Нет 0

Анастасия, Москва, 17.09.2018
После 5 лет аренды квартиры,мы решились взять ипотеку.Тут хотя бы платишь за свое жилье.Знакомые посоветовали агенство недвижимости "Московский квартал".Мы решили обратиться туда и не прогадали.Сотрудники подобрали подходящую ипотечную программу.Нас ...
Отзыв полезен? Да 2 / Нет 0

Последние сообщения форума

Пользователь форума https://www.xn--80aaifc5bep3ab.xn--p1ai/ -- вот э...
Тема: есть ли шанс на ипотеку?
Автор: марина123
Дата: 10.10.2018 12:58
Пользователь форума Могу предложить заглянуть сюда https://creditpower...
Тема: Подскажите, в каком банке сейчас самые выгодные условия ипотеки?
Автор: GingerCR
Дата: 26.09.2018 13:43
Пользователь форума Можно к юрикам обратиться, а можно и самому инфу п...
Тема: Страховка
Автор: Мышка
Дата: 20.08.2018 21:01