Разбираем самые распространенные стереотипы о жилье в кредит
За последние годы вокруг ипотеки выросло множество мифов, которые кажутся очевидными многим потенциальным заемщикам. К примеру, некоторые покупатели твердо убеждены в том, что заложенную в ипотеку квартиру невозможно продать — ведь обременение банка не даст возможности распоряжаться собственной недвижимостью. Другие не хотят связываться со страховкой, но боятся, что при оформлении сделки банк не оставит им выбора и навяжет дополнительную услугу.
Редакция «РБК-Недвижимости» обратилась за помощью в банки и к опытным риелторам, чтобы раз и навсегда разобраться с самыми распространенными стереотипами об ипотеке. Пять вопросов, пять ответов — о том, как на самом деле устроены ипотечные займы.
Миф # 1: Невозможно зарегистрироваться
Пожалуй, самый распространенный стереотип об ипотечных квартирах звучит так: «банк получает свидетельство о праве собственности на квартиру и никому не позволяет оформить в ней регистрацию». Между тем официальная регистрация в собственной квартире часто служит одной из главных причин приобретения недвижимости.
«Заемщик имеет право зарегистрироваться в своей квартире и зарегистрировать там свою семью, — опровергает стереотип директор департамента развития бизнеса Связь-Банка в Московском регионе Марина Царегородцева. — Регистрация членов семьи не требует отдельного согласия банка. Заемщик по согласованию с банком может оформить временную регистрацию на своих ближайших родственников, а также гражданскую жену, отчима, племянников и т. д. Для получения согласия банка заемщик должен обратиться в банк с заявлением и необходимыми документами».
«Очень часто банки предусматривают в кредитном договоре условие о том, что без согласия банка в квартире можно зарегистрировать только супругов заемщика и детей, а в отношении других лиц необходимо получать согласие банка, — уточняет заместитель руководителя юридического департамента риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. — Заемщики могут быть уверены в том, что дети получат регистрацию в приобретаемой квартире, но для предотвращения возможных споров с банком необходимо проверять подобные условия в кредитных договорах».
Вердикт: миф лжет
Миф # 2: Невозможно продать
Второй стереотип связан с невозможностью продажи ипотечной квартиры. «Такие ситуации могут возникать на разных этапах ипотечного договора. Например, клиент практически расплатился по ипотеке и имеет возможность выгодно реализовать недвижимость — скажем, купить новую квартиру, улучшив свои жилищные условия. Или же клиент решил инвестировать средства в выгодный проект», — перечисляет директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют Банка Елена Ковырзина.
Как выяснилось, миф номер два также не соответствует действительности. «Продажа квартиры из-под залога — это самая распространенная и логичная схема в случае, если заемщик нуждается в продаже всего имущества. Например, если у заемщика больше нет возможности выплачивать ипотеку, — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не является редкостью на рынке. Эта схема отработана и прозрачна, поэтому покупателей не пугает факт, что залог будет гаситься их деньгами».
«Сам процесс не сложный: он схож с процессом полного погашения кредита. Разница в том, что для полного погашения требуется осуществить сделку — продать квартиру, — поясняет заместитель председателя правления Фора-банка Дмитрий Орлов. — Для нас это стандартная процедура».
Вердикт: миф лжет
Миф # 3: Элементарно сдать в аренду
Для значительного числа покупателей ипотечная недвижимость кажется идеальным вложением средств. «Куплю квартиру, буду сдавать», — так думают многие потенциальные заемщики. На деле сдать заложенную квартиру оказывается не так просто. «Как правило, заемщик должен письменно уведомить кредитора о своих планах сдачи квартиры, находящейся в залоге по ипотечному договору у банка», — рассказывает Елена Ковырзина.
«Ключевой факт, на который обращает внимание банк, это сохранность квартиры как предмета залога, — объясняет странную логику представитель Фора-банка Дмитрий Орлов. — При самостоятельном использовании ипотечной квартиры риск повреждения товарного вида квартиры существенно меньше. При сдаче в аренду состояние квартиры может ощутимо измениться в худшую сторону. Из-за этого банк негативно относится к фактам передачи заложенного имущества в аренду».
За нарушение контракта и самовольную сдачу квартиры в аренду банк даже может выписать штраф. «Кредитным договором предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,1% от остатка задолженности по кредиту в день», — утверждает сотрудница Абсолют Банка.
Вердикт: миф лжет
Миф # 4: Покупателям навязывают страховку
Об этом стереотипе знают те, кто хоть раз имел дело с оформлением банковской карты или покупкой билета на поезд: на каждом этапе сделки клиенту настойчиво предлагают оформить страховку. «Одно из условий выдачи кредита банком подразумевает под собой обязательное комплексное ипотечное страхование, — подтверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. — В большинстве своем у банков сложилась следующая практика: клиенту, который не оформляет страховку, либо не выдают кредит, либо предоставляют кредитные средства на условиях повышенной процентной ставки».
На вопрос о потенциальном отказе в ипотеке из-за нежелания пользоваться страховкой банки отвечают уклончиво. «Большинство заемщиков понимают, что страховка недвижимости в первую очередь необходима ему самому, — настаивает представительница Связь-Банка Марина Царегородцева. – В основном заемщики оформляют страховки. Если потенциальный заемщик наотрез отказывается от страховки, то он может получить кредит по повышенной ставке. Это общепринятая банковская практика».
«Бывает, что заемщик готов переплачивать процент от ставки, считая страховку ненужной затратой. Таких клиентов меньшинство. В большинстве своем заемщики оформляют страховку как положено. Повышение по ставке в процессе погашения кредита выйдет дороже, чем оплата и последующее продление страховки, — рассказывает Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». — Мы всем рекомендуем титульное/комплексное страхование. Это не такие большие расходы — зато заемщик, купивший квартиру, будет чувствовать себя более спокойно ввиду высокой стоимости недвижимости в целом».
«Есть обязательная страховка недвижимости, которая требуется для ипотечного кредита по закону. Указанную страховку оформляют все клиенты. Прочие виды страховки, например жизни и здоровья заемщиков, могут не оформляться», — подытожил Дмитрий Орлов.
Вердикт: миф правдив
Миф # 5: Нельзя купить долю в квартире
Кажущееся очевидным утверждение номер пять: взять в ипотеку можно только квартиру целиком. Если человек хочет купить долю, ипотечные инструменты не подойдут — для этой сделки потребуется кредит наличными или собственные средства. «Такой вариант невозможен, так как банк не кредитует доли, — соглашается работник риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. — Исключение составляют случаи, когда заемщик, выкупающий долю, становится владельцем всей квартиры и она полностью уходит в залог банку». Иными словами, клиент добровольно отдает в залог часть имущества, на которую не нужна ипотека, — вряд ли многие согласятся на столь странный маневр.
«В залог берется вся квартира. Это связано со сложностью при обращении взыскания на залог, точнее в его реализации», — разъясняет зампредседателя правления Фора-банка. «Ипотеку на покупку доли банк, скорее всего, вам не одобрит, — уверена Светлана Бирина. — Если нет возможности взять больший кредит или выбрать недвижимость дешевле, то можно выбрать комнату. Ипотеку на комнату дадут».
Вердикт: миф правдив