Застройщики и банки активно идут на скидки, в том числе через ипотечные инструменты
На рынке новостроек сохраняется интерес к льготным ипотечным программам, которые застройщики и банки реализуют для поддержания покупательского спроса. Ипотечные акции предлагаются как в дополнение к программе государственного субсидирования ставок, так и проводятся обособленно.
Оценить масштабы реализации ипотечных программ со сниженными ставками в целом непросто. «По объемам сказать сложно, так как одни акции заканчиваются, другие начинаются. Одни программы могут действовать полгода, другие всего один месяц», — объясняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Программы, по ее словам, подразделяются на три типа:
• маркетинговая ставка (наиболее распространенная на рынке);
• субсидированная ипотека;
• снижение процентной ставки за дополнительную комиссию.
Условия таких программ вырабатываются банком и застройщиком и распространяются на конкретные новостройки», — говорит риелтор.
Маркетинговая ставка
Это снижение размера переплаты по кредиту за счет скидки застройщика. В кредитном договоре прописывается реальная ставка (в случае использования программы государственного субсидирования — 12%). Застройщик при этом предоставляет покупателю скидку на квартиру, размер которой, согласно условиям акции, как раз равен переплате за первые два или три года. За счет уменьшения стоимости квартиры снижается сумма кредитных средств и соответственно снижается размер переплаты процентов по кредиту.
Субсидированная ипотека
Суть данной программы заключается в том, что застройщик компенсирует банку часть ставки на первые один-три года кредитования, за счет этого снижается размер переплаты заемщика по кредиту. Застройщик компенсирует банку разницу комиссией по агентскому договору. В ипотечном договоре на первые три года прописывается пониженная ставка, потом ставка пересматривается и становится базовой, от которой был дисконт. В данном случае скидка на квартиру не предусмотрена, так как примерно равнозначную скидке сумму застройщик выплачивает банку.
Снижение процентной ставки за дополнительную комиссию
Согласно данной схеме застройщик единовременно выплачивает банку определенную денежную сумму (зачастую около 3–5% от суммы кредита), после чего банк снижает ставку на весь срок кредитования. К примеру, в «Транскапиталбанке» при единоразовой плате за снижение ставки в размере 4,9% от кредита возможно снижение ставки с 12% до 10,5% на весь срок кредитования.
При этом размер снижения ипотечной ставки зависит от суммы компенсации, выплаченной застройщиком банку. Данная схема может быть выгодна тем заемщикам, которые планируют брать ипотеку на долгосрочный период и не имеют возможностей для досрочного погашения. Пониженная процентная ставка отражается в договоре.
Условия льготного кредитования, как отмечает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина, зависят от политики банка, возможностей и целей застройщика, от степени их партнерских отношений. «Если компания готова компенсировать ставку, то она вместе с банком разрабатывает критерии для соответствующей акции. Сейчас для таких программ есть благоприятная почва — на фоне доступных кредитов с господдержкой под 11,2–11,4% любое дополнительное снижение ставки дает ощутимый эффект, позволяя выделить свое предложение среди прочих и ускорить продажу новостройки», — рассказывает Кристина Шульгина. В каждом конкретном случае покупатели, опираясь на свои параметры ипотечного займа (размер и срок кредита), должны просчитать, что им выгоднее — ипотека со сниженной ставкой или скидка.
Наибольшие возможности для реальных скидок, по мнению руководителя ипотечного центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Алексея Новикова, дает дополнительное субсидирование ставки по ипотеке застройщиком.
Для микрорайона «Олимпийский» банк «Возрождение» дает ставку 8,3%. Однако сегодня уровень сниженной (на определенный срок) ставки может доходить до 7%. В частности, такой минимальный на рынке процент сейчас установлен в программах Россельхозбанка для ЖК «1147» и Связь-банка для ЖК «Прима-Парк» и микрорайона «Богородский».
Под 7,5% (на первый год с момента заключения договора) ипотека предоставляется в городском квартале «Ривер Парк» на берегу Москва-реки рядом с будущей станцией метро «Нагатинский затон». Причем ставка является не маркетинговой, а реально. Отличие этого предложения, как замечает Кристина Шульгина, от большинства других в том, что квартиры продаются в почти уже готовых домах, и цены у брокеров ниже, чем у застройщика. Снижение ставки в данном случае не отражается на других условиях банка: первоначальный взнос составляет 20% (что соответствует стандартным требованиям, принятым на рынке), максимальный срок кредита — 25 лет.
На рынке, как напоминает Алексей Новиков, сейчас также существуют льготные ипотечные программы, которые действуют для определенных категорий заемщиков. В частности, для клиентов риелторских компаний — партнеров банков, для корпоративных клиентов (как например, в Газпромбанке для сотрудников нефтегазовой отрасли), а также для держателей зарплатных проектов (обычно это в некрупных банках).
Так, ВТБ24 в рамках партнерских программ с риелторами к стандартной ставке предоставляет дополнительную скидку на проценты. «В рамках партнерских отношений банки могут предлагать скидку по ставке для клиентов дружественных компаний. Например, стандартная ставка по ипотеке в ВТБ24 составляет 11,4%, но для клиентов риелторских агенств, которые являются партнерами банка, даются преференции, позволяющие оформить кредиты под 11,15%», — объясняет Кристина Шульгина. Такие условия от ВТБ24 и Банка Москвы, к примеру, действуют для ЖК «Андерсен».
В Сургутнефтегазбанке установлен льготный процент (9,9%) для сотрудников профильных направлений — нефтегазовой или энергетической отрасли, а также работников крупнейших госучреждений (РЖД, Сбербанк и т. д.). Список компаний, персоналу которых доступна данная ставка, состоит из 173 наименований. Программа Сургутнефтегазбанка распространяется на микрорайон «Красногорский», жилищные комплексы «Ленинградский», «Мытищи Lite», «Планерный», «Ромашково», «Сказка», — уточняет Кристина Шульгина. «В Газпромбанке для сотрудников нефтегазовой отрасли также действует ставка от 10,9%», — добавляет Алексей Новиков.
Государство также проводит свои ипотечные акции. Сейчас запущена акция АИЖК в рамках программ субсидированной ипотеки, где для социальных групп граждан (семей с двумя и более детьми, сотрудников оборонно-строительного комплекса, инвалидов и прочее) действует ставка в размере от 9,9% до 10,5%, а от 10,9% — для остальных категорий заемщиков. Однако для получения такой низкой ставки обязательно требуется подтверждение дохода за счет предоставления справки по форме 2-НДФЛ, что не подходит заемщикам с «серым» доходом. В программе АИЖК участвуют не основные игроки ипотечного рынка, а довольно ограниченных круг банков.