Участники рынка раскрывают тонкости ипотечных кредитов и сделок
В отличие от кредитования готового жилья, когда банк сразу получает объект залога, при выдаче кредита на покупку строящейся квартиры банк получает в залог лишь права требования на будущую квартиру. В связи с этим банки готовы кредитовать только покупку определенных объектов, прошедших аккредитацию (банк анализирует стройку, проверяет по службе безопасности информацию и документы и т. д.), делится опытом руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.
Сегодня очень остро стоит вопрос формы договора продажи. Поэтому руководитель отдела ипотеки девелоперской компании Tekta Group Роман Строилов рекомендует обращать внимание на форму заключаемого договора — только договор долевого участия (ДДУ) и договор уступки прав по ДДУ или прямой договор купли-продажи с застройщиком в том случае, если застройщик продает квартиру в новостройке уже с правом собственности. Любые другие формы договора — повод насторожиться, считает эксперт.
Субсидируемая ипотека
Любая недвижимость на стадии строительства (по ДДУ) или готовая недвижимость, покупаемая у юридического лица — первого собственника, подпадает под действие программы субсидирования ипотечных ставок.
В соответствии с правилами госпрограммы максимальный размер ипотечного кредита не может превышать 3 млн руб. (включительно), а для жилья в Москве и области, а также Санкт-Петербурга — 8 млн руб. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20%. Максимальная ставка, которая может быть установлена по ипотечным кредитам, отвечающим требованиям программы субсидирования, равна 12% годовых. Cтавка по ипотечным продуктам в рамках программы субсидирования, предлагаемая лидерами рынка из числа госбанков, по данным АИЖК, находится на уровне 11,4% годовых. Ставка по ипотечной программе в рамках госпрограммы по стандартам АИЖК для всех типов заемщиков составляет 10,9% годовых, для заемщиков из социально приоритетных категорий ставка по ипотеке в рамках программы субсидирования снижается вплоть до 9,9% годовых.
В рамках программы субсидирования процентных ставок не предусмотрено дополнительных ограничений по категориям заемщикам. Требования к заемщикам такие же, как и по остальным ипотечным кредитам. По программам по стандартам АИЖК заемщики из социально приоритетных категорий населения (семьи с двумя и более детьми, военнослужащие, участники программы «Жилье для российской семьи», сотрудники ОПК и т. д.) имеют возможность получить ипотеку, соответствующую условиям программы субсидирования по более низкой ставке — от 9,9% годовых, рассказали в АИЖК.
В соответствии с условиями программы ставка по ипотеке не зависит от стадии строительства дома. Увеличение процентной ставки допускается исключительно в случае невыполнения заемщиком условий по страхованию, предусмотренных кредитным договором.
Говоря об опыте реализованных ипотечных сделок по проекту «Красногорский» компании «НДВ», Кристина Шульгина отмечает, что средняя сумма кредита на квартиры в микрорайоне составляет 2 млн руб., а ставки по ипотеке находятся в диапазоне 9,9–11,4% годовых по различным программам банков и совместным спецпредложениям банков и девелопера.
Куда обращаться
На рынке существуют разные модели взаимодействия и продаж. Одни застройщики пользуются услугами риелторов, другие обладают собственными отделами продаж. Можно обратиться напрямую в банк, чтобы узнать о его требованиях к заемщику и условиях предоставления кредита, рассчитать возможную сумму кредита и будущего платежа и даже получить предварительное одобрение. Но получить подробную и актуальную информацию по ценам, ассортименту и квартирографии в банке, как правило, не получается, считает Роман Строилов.
Также выбранный банк может не кредитовать тот объект, на котором клиент остановил свой выбор, или предлагать не самые выгодные условия по кредиту, — добавляет Кристина Шульгина. Поэтому, по ее мнению, лучшим вариантом станет обращение в офис продаж на выбранном объекте. «Здесь клиент вправе рассчитывать на всестороннюю консультацию с учетом своих интересов, помощь в выборе конкретной квартиры, подбор оптимальной программы кредитования», — добавляет Кристина Шульгина.
Роман Строилов отмечает, что с девелопером можно договориться о скидке на квартиру, ведь диалог ведется с собственником, а не его посредником.
Какие документы нужны
Пакет документов для оформления ипотечного кредита по государственной программе такой же, как и для других ипотечных программ, реализуемых участниками рынка. Поэтому полный перечень документов необходимо запрашивать непосредственно в организации, в которой заемщик планирует оформлять кредит. Как правило, это документы, удостоверяющие личность гражданина РФ, документы, подтверждающие занятость и уровень дохода гражданина (трудовая книжка, трудовой договор, справка по форме 2-НДФЛ, копия налоговой декларации и т. п.), а также иные документы, пояснили в АИЖК.
Далее для оформления ипотечного кредита на новостройку заемщику необходимо получит решение банка о кредитовании. Для рассмотрения заявки требуется предъявить анкету-заявку на кредит и перечисленные документы. При наличии предоставляются также копии свидетельства о браке, о рождении детей, документы о наличии в собственности имущества (автомобиль, квартира, дача), добавляет Кристина Шульгина. Если заемщик имеет возможность оплатить большую часть стоимости квартиры за счет собственных средств, то ряд банков предлагает упрощенные программы кредитования по двум документам, не требуя от заемщика справки о доходах, говорит она.
Дополнительные траты
Существенных отличий перечня дополнительных выплат по ипотеке, выдаваемой в рамках программы субсидирования, от перечня выплат по стандартной ипотеке не наблюдается. Наличие таких выплат зависит от конкретного участника рынка. По стандартам АИЖК не предусмотрено взимание комиссий с заемщика при выдаче займа.
В перечень дополнительных расходов могут входить: комплексное ипотечное страхование (жизнь, здоровье, конструктив, титул); оценка недвижимости (по некоторым банкам это может быть обязательно); если мы рассматриваем стандартные банковские программы, то у некоторых банков могут быть комиссии за выдачу кредита или снижение годовой процентной ставки отмечает Кристина Шульгина из «НДВ».
«В случае когда размер первоначального взноса составляет от 30%, можно обойтись и без подтверждения доходов. А если у клиента есть зарплатная карта, то некоторые банки готовы рассмотреть заявку только по предоставлению анкеты и паспорта, причем всего лишь за сутки, независимо от размера первоначального взноса», — рассказал Роман Строилов.