Мы с женой познакомились и поженились после университета. Я работал тогда в отделе маркетинга телекоммуникационной государственной компании. Жена преподавала в университете. Зарплаты были невысокие, но хватало на снятие маленькой однокомнатной квартиры и нормальную жизнь, даже получалось выделить деньги на летний отдых где-нибудь на море. В то время о большем мы и не задумывались, просто верили, что в будущем все изменится.
Потом родилась дочка, жена сидела в декрете, поэтому пришлось переехать к родителям, т.к. денег уже не хватало. В то время у нас и начали появляться желания заиметь свое собственное жилье. Наверное, каждая молодая семья проходит подобный этап. Где-то год мы мечтали об этом, но моя хоть и постепенно росшая, но все же не большая зарплата не позволяла замахнуться даже на съем квартиры. Однако вскоре подвернулся хороший случай - мне предложили гораздо более высокооплачиваемую работу в банке. Это было большое изменение в нашей жизни, мы уже могли строить реальные планы.
Мы начали рассматривать перспективы. Правда, при первом рассмотрении нам пришлось отложить свои планы. В первую очередь из-за первоначального взноса. Это одно из отличий ипотечного кредита от остальных - кредит дается не на все 100 % жилья, а лишь на 70% (зависит от банка) от оцениваемой стоимости покупаемого жилья. Остальные 30% нужно внести самим. Есть еще один подводный камень. Вы можете покупать жилье за 3 миллиона рублей, но банк может оценить его в 2,5 миллиона. И получается уже, что надо вносить не 30% от стоимости, а 35% или 40%.
Отправной точкой служит стоимость жилья, т.к. от него зависят все затраты по кредиту. Мы с женой хотели дом, а не квартиру, поэтому проехались по нескольким объявлениям, т.к. дом по объявлению оценить нельзя, и прикинули грубую сумму, в которую нам обойдется кредит. Потом мы с помощью ипотечного калькулятора рассчитали все затраты.
У кредита есть следующие параметры : сумма, процент, продолжительность кредита и ежемесячный взнос. Зная три параметра, четвертый можно рассчитать легко.
Сначала мы посчитали первоначальный взнос, который нам придется скопить. Потом посчитали, сколько сможем выделять из зарплаты, чтобы хватало на жизнь. Так мы определили срок, после которого сможем приступить к реальной покупке жилья.
После этого сделали прикидку на ипотечном калькуляторе всех параметров. Мы знали ежемесячный взнос - сумму, которую нам по силам выплачивать ежемесячно. Мы рассмотрели все кредитные программы банков, доступных нам. Дело в том, что не все банки готовы предоставлять кредиты на дома, а некоторые предъявляют жесткие требования к строительным качествам дома, площади участка, стоимости дома. Таким образом, мы уже знали три параметра : сумму, процент и ежемесячный взнос. Мы рассчитали срок кредита, т.е., время, которое нам придется немного ужаться в расходах и не рассчитывать на крупные покупки.
Вскоре мы переехали на съемную квартиру, к сожалению, две хозяйки на кухне - это не дело. Это обстоятельство сняло вопрос о необходимости взятия ипотеки, т.к. затраты на съем квартиры были сравнимы с предполагаемым ежемесячным взносом по ипотеке. Т.е. цена кредита за перспективу жить в собственном жилье, чем жить в съемной и копить, была невелика. Какое-то время мы забыли о всех расчетах и просто жили и тихо копили на будущее. Копить пришлось больше полутора лет. Когда же момент настал, мы посетили несколько банков для консультаций и получения информации о процедурах. В принципе нас все устроило и мы начали подыскивать жилье.
Здесь я советую не торопиться. Мы сознательно сделали выбор в пользу не нового жилья, причем не квартиры, а дома. Но мы были профанами в деле выбора жилья и поэтому это было везение, что неприятных сюрпризов не было.
Мы проездили десятки объявлений с риэлторами и без. Многие варианты мы сразу отвергали, остальные мы начали рассматривать внимательно, сделали таблицу критериев : площадь участка, наличие центрального отопления, канализации, количество и расположение комнат, первоначальные вложения на ремонт, близость работы и т.д. Как-то сами собой начали формироваться предпочтения, некоторые варианты нам казались просто супер, пока не начался трезвый анализ.
В конце концов мы остановились на двух вариантах, посетили их повторно и приняли решение. До сих пор рады, что остановились на этом варианте, рады, что отклонили остальные варианты.
Мы сняли копии с технического паспорта и красной книги на участок, собрали свои документы, в том числе справки, подтверждающие доход. В общем, все по списку, который нам предоставили специалисты кредитного отдела банка после консультации, выехали со специалистами для оценки жилья.
Здесь нас ждало первое неприятное открытие, о котором я уже говорил. Оценка жилья банком составила где-то 85% от цены, запрашиваемой продавцом. Эту разницу надо было закрыть своими деньгами. Немного поломали голову, но тут на помощь пришел зять, который поставил в залог свою квартиру. Т.е., у нас получился кредит, где в залоге было два жилья. Все вопросы снялись, но с этого момента у меня лично повысилась обеспокоенность, т.к. одно дело, когда рискуешь своими деньгами и совсем другое - чужими.
После этого еще пришлось потратиться на страхование жилья, на нотариальные услуги, на регистрационные услуги, плюс помотаться по городу. Этого нигде не прописано, но это неизбежное зло, поэтому необходимо всегда иметь какую-то сумму помимо чисто обслуживания кредита.
Потом уже подписали договор, выплатили продавцу деньги и я начал выплачивать кредит.Еще два момента, которые мне сильно облегчили выплату кредита:
- Я взял кредит на максимально возможный срок, т.е. ежемесячный взнос был меньше планируемого и уменьшался риск штрафных санкций. Зато в течение кредита я несколько раз мог даже без увеличения зарплаты сделать досрочные выплаты.
- На работе у нас были ежегодные премии, но я их в расчетах не учитывал, т.к. премия - это не гарантированный доход. Зато эти премии помогли мне сделать дополнительные досрочные выплаты и значительно сократить срок кредита.