В условиях нового кризиса на рынке недвижимости военная ипотека, как и любая схема с финансовым участием государства, стала для рынка особенно актуальной. Как замечает руководитель отдела ипотеки Tekta Group Роман Строилов, в ситуации, которая развивалась последние два месяца, для некоторых застройщиков программа военной ипотеки вообще была единственной возможностью не обнулить свои денежные потоки.
Популярный продукт
На начало апреля, по данным ФКГУ «Росвоенипотека», участниками накопительной ипотечной системы (НИС) являются 322 тыс. человек. Более 113 тыс. офицерских семей уже приобрели жилье по программе «Военная ипотека».
В первом квартале в регионах, где программа работает наиболее активно, было приобретено жилья почти на 10,5 млрд руб. Подмосковье с показателем 4,25 млрд руб. является безоговорочным лидером. Краснодарский край, где по схеме военной ипотеки квартиры были реализованы на 1,3 млрд, — на втором месте. Ростовская область — 793,5 млн руб. — третья. Москва замыкает четверку лидеров — почти 763 млн.
Военная ипотека сегодня является одним из основных драйверов развития первичного рынка, считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Девелоперы могут реализовать крупные объемы жилья, банки получают надежных клиентов, а военнослужащие — возможность приобрести новое жилье с минимальным риском оказаться обманутым дольщиком.
Чистота эксперимента
Все объекты, которые продаются по военной ипотеке, проходят два фильтра: кроме обычной банковской аккредитации, надежность застройщиков и проектов проверяет ФГКУ «Росвоенипотека». Программа имеет прозрачные и четкие условия участия. «Более 80% сделок совершается на первичном рынке», — уточняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
По военной ипотеке новостройки реализуются исключительно в рамках ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве». В меньшей степени популярностью пользуются ипотечные продукты для вторичного рынка городского и загородного (с земельным участком) жилья.
Как говорит советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН» Наталия Немчанинова, главное требование — объекты, которые реализуются по программам военной ипотеки, должны быть готовы не менее чем на 50%. «Из-за ограничений часто аккредитацию получают не жилые комплексы целиком, а только определенные корпуса», — замечает Ирина Доброхотова.
В частности, сегодня военные могут приобрести квартиры в ЖК «Высокие Жаворонки» в Одинцовском районе (корпуса 2, 3, 6 и 7), где цены на квартиры начинаются от 2,3 млн руб. В ЖК «ЭКО Парк Нахабино» (Красногорский район) с помощью военной ипотеки можно приобрести двух- или трехкомнатные квартиры из ограниченного объема по цене от 3,75 млн руб.
Сейчас в целях расширения рынка сбыта девелоперы проявляют повышенную активность в сфере военной ипотеки. В ФСК «Лидер», к примеру, 10–15% от общего количества заключенных с начала года агентством продаж сделок совершались по программе военной ипотеки. «БЕСТ-Новострой» за два месяца с момента запуска направления «Военная ипотека» заключила с военнослужащими около 100 договоров на приобретение квартир в новостройках. Сейчас число проектов, где военные могут выбрать квартиру, увеличивается.
Кто и что покупает
По словам руководителя ипотечного центра ФСК «Лидер» Павла Тимошенко, в рамках «военноипотечных» программ нет привязки к размерам приобретаемого жилья и к его месторасположению.
Однако сами военнослужащие в основном предпочитают Московский регион. Но из-за ограниченного бюджета чаще всего выбирают недорогие новостройки в ближайшем Подмосковье или Новой Москве. «Сегодня средняя стоимость покупки по военной ипотеке составляет 3–3,5 млн руб., — говорит Ирина Доброхотова. — Многим приходится добавлять собственные средства, чтобы приобрести квартиру приемлемой площади». Наибольшей популярностью пользуются Нахабино, Королев, Видное, Красногорский и Одинцовский районы, Балашиха и Железнодорожный.
Если накоплений нет, то военнослужащие вынуждены рассматривать самые бюджетные варианты — однокомнатную квартиру или студию. А поскольку в большинстве случаев это семейные люди, имеющие как минимум одного ребенка, то при отсутствии собственных сбережений около половины военных-покупателей берут потребительский кредит в банке. «Не останавливает даже то, что ставки по ним сейчас достаточно велики — более 23–25%», — продолжает топ-менеджер «БЕСТ-Новостроя».
В то же время, по словам Дмитрия Котровского, в регионах с привлечением военной ипотеки можно купить очень достойную квартиру как на первичном, так и на вторичном рынках без привлечения большого количества дополнительных средств.
По словам Романа Строилова, военные ипотечники делятся на две категории. Одни реально нуждаются в улучшении жилищных условий и используют военную ипотеку, чтобы обрести единственную собственную квартиру для своей семьи; другие — перед кем жилищный вопрос стоит не очень остро — просто спешат обналичить свой военный капитал. «Вторая категория клиентов ищет любой вариант, укладывающийся в сумму до 2 млн руб., чтобы использовать свой сертификат», — говорит Роман Строилов.
В то же время, по его словам, для девелопера участие в военной ипотеке несет некоторые риски. «В случае если на своем объекте застройщик не успеет передать квартиру в срок, это грозит ему трудностями с получением аккредитации на свои последующие объекты», — предупреждает эксперт. Однако Дмитрий Котровский напоминает, что застройщику, у которого в портфеле есть постоянный объем сделок по военной ипотеке, это дает гарантированную долю платежеспособного спроса при любой конъюнктуре рынка, а также значительный административный ресурс.
Для справки:
Программа «Военная ипотека» предоставляет льготные условия по ипотеке для военнослужащих, участников программы накопительно-ипотечной системы (НИС), средствами которой они могут воспользоваться при покупке квартиры. Военнослужащий имеет право купить квартиру по военной ипотеке уже через три года участия в программе. Но нужно учитывать, что военная ипотека выдается строго до пенсионного возраста, который у военных обычно наступает в 45 лет.
Процентная ставка в разных банках — участниках программы составляет от 9,5% в «Фондсервисбанке» до 13,1% в «Газпромбанке»
Владимир Миронов Фото: ИТАР-ТАСС/ Донат Сорокин