Итоги апреля 2015 года свидетельствуют о продолжении сокращения рынка ипотеки. За четыре месяца 2015 года, по данным ЦБ РФ, выдано 184 455 ипотечных кредитов на общую сумму 299 млрд руб., что ниже уровня января — апреля 2014 года на 47% в количественном и на 40% — в денежном выражении. При этом в апреле объем выданных кредитов составил 80,9 млрд руб., что на 50% ниже уровня аналогичного периода прошлого года.
Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам, выданным за четыре месяца 2015 года в РФ, составила 14,4% против 12,2% за аналогичный период прошлого года.
В то же время в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) напоминают, что в период кризиса 2009 года ипотечный рынок упал гораздо сильнее — по итогам первого квартала 2009 года рынок сократился почти в 3,5 раза, а по итогам 2009 года он упал в 4,5 раза. Сейчас падение составило в 1,5 раза.
Снижение доступности ипотечных кредитов привело к снижению количества сделок. По данным Росреестра, в первом квартале 2015 года оно сократилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В то же время нестабильность на финансовых рынках пока не отразилась на объемах ввода жилья. По данным Росстата, в России в январе — апреле 2015 года ввод нового жилья составил 295,1 тыс. квартир площадью 23,4 млн кв. м (+28,4% к аналогичному периоду 2014 года).
В условиях ограниченного спроса на жилье продавцы не смогли повышать цены на недвижимость в соответствии с ростом общего уровня цен в экономике. Хотя по итогам первого квартала 2015 года номинальные цены на жилье выросли, по данным Росстата, на 5% (по отношению к первому кварталу 2014 года), реальные цены (за вычетом инфляции) — упали на 11,2% (инфляция в первом квартале 2015 года по отношению к соответствующему периоду 2014 года составила 16,2%). Таким образом, по итогам квартала средние цены на первичном рынке жилья в России составили 52,5 тыс. руб. за кв. м, на вторичном — 58,7 тыс. руб. за кв.м.
По прогнозам экспертов компании РУСИПОТЕКА, объем выдачи ипотечных кредитов в 2015 году преодолеет рубеж в 800 млрд руб. При стечении благоприятных обстоятельств можно рассчитывать на показатель в 1 трлн руб., прогнозируют аналитики компании.
Субсидирование новостроек
Несмотря на достаточно высокие темпы сокращения рынка, именно в апреле в АИЖК отмечают первые признаки стабилизации. Так, впервые за последние шесть месяцев снизилась ставка по выданным ипотечным кредитам — ее уровень составил 14,05%, что на 0,65 п.п. ниже, чем месяцем ранее. «Снижение ставки удалось достичь во многом за счет начала действия государственной программы субсидирования процентных ставок на ипотечные кредиты на новостройки, в рамках которой в апреле некоторые участники (9 из 40) уже начали выдавать кредиты», — говорится в отчете АИЖК по итогам развития рынка ипотечного жилищного кредитования в январе — апреле 2015 года.
Программа направлена прежде всего на поддержку отрасли жилищного строительства. В рамках программы для заемщика ставка по кредиту составит не более 12% годовых (а при предоставлении дополнительных скидок за счет застройщика — от 9–10% годовых). При этом кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке предлагаются по ставкам 14,5–18% годовых.
В АИЖК прогнозируют, что по итогам мая, когда все банки — участники программы субсидирования будут осуществлять выдачу кредитов, можно ожидать роста объемов выдачи в рамках программы (в том числе за счет реализации отложенного в ожидании начала реализации программы спроса) и дальнейшего снижения средневзвешенных ставок выдачи ипотечных кредитов.
О снижении ставок по ипотеке на прошлой неделе объявили сразу четыре крупных банка: ВТБ24, Райффайзенбанк, «Ханты-Мансийский банк (ХМБ) Открытие» и «Абсолют». Самое большое снижение — на 0,95–2,45 п.п. — по ипотечным кредитам объявил в среду «Абсолют». Ставка по его ипотечным программам теперь составляет 13,5% и не зависит от размера первоначального взноса и суммы кредита, указано в сообщении банка. В Райффайзенбанке ставки по ипотеке снижены на 2 п.п. Теперь минимальная ставка в банке составляет 12,9%. «ХМБ Открытие» снизил ставки по всем ипотечным кредитам на 0,5 п.п. Теперь минимальная ставка по ключевой программе банка «Квартира» составляет 15% годовых. С 4 июня снизились ставки по ипотечным кредитам и в ВТБ24 — на 1 п.п.
Специалисты инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet проанализировали структуру сделок в компании с момента запуска субсидированной ипотеки и выяснили, что в среднем за март, апрель и май доля ипотечных сделок достигла 41,4%: в Подмосковье — 56,6%, а в Москве, включая присоединенные территории, — 26,3%. В январе и феврале средний показатель составил всего 16,7%: в Московской области — 20,7%, а в столице — 12,7%. При этом по итогам четвертого квартала 2014 года доля ипотечных сделок в Подмосковье находилась на уровне 37%, в Москве — 23%, средний показатель — 30%. Среднегодовой показатель доли ипотечных сделок в 2014 году был 42,8%. Таким образом, по сравнению с двумя месяцами «заградительных» ипотечных ставок доля сделок с привлечением заемных средств в целом выросла на 24,7%: в Подмосковье — на 35,9%, а в Москве — 13,6%, почти достигнув среднегодовых показателей 2014 года.
В январе 2015 года доля ипотечных сделок в Подмосковье составила 19,4%, в Москве — 14%, в феврале — 22% и 11,4% соответственно. После запуска ипотечных программ с господдержкой доля сделок с привлечением заемных средств резко увеличилась и в марте достигла 40% в Подмосковье и 23% — в Москве. Таким образом, по итогам первого квартала доля ипотечных сделок в Подмосковье находилась на уровне 27,1%, в Москве — 16,1%, средний показатель — 21,6%.
В апреле рост, отмеченный в марте, в Подмосковье продолжился — 53%, а в Москве несколько замедлился — 21,8%. Однако уже в мае показатели по ипотечным сделкам достигли рекордных для среднегодовых показателей 2014 года значений: в Подмосковье — 63,3%, в Москве — 39%, средний показатель — 51,1%.
Доля ипотечных сделок за три месяца функционирования программ субсидированной ипотеки достигла среднегодовых показателей 2014 года, а в мае даже превысила. В первом квартале доля ипотечных сделок в компании равнялась 45,4%, во втором — 47,14%, в третьем она выросла до 49%, а в четвертом квартале опустилась до 30%.
«На сегодняшний день практически 90% ипотечных сделок проходят в рамках программ кредитования с господдержкой. С момента запуска субсидированной ипотеки доля ипотечных сделок постоянно растет и в мае даже превысила среднегодовые показатели прошлого года. Во-первых, комфортные ипотечные ставки на докризисном уровне позволили собрать большой отложенный спрос, который успел сформироваться почти за три месяца отсутствия доступной ипотеки. Во-вторых, укрепление рубля и наметившаяся тенденция по восстановлению экономической ситуации частично вернули на рынок тех заемщиков, которые опасались за стабильность своего финансового положения, поэтому откладывали оформление кредита. В-третьих, чувствуется небольшое послабление со стороны банков при рассмотрении заявок — для участия в программе субсидирования банки должны ежемесячно выдавать кредиты на сумму свыше 300 млн руб., поэтому чтобы набрать нужное число заявок, некоторые из них более лояльно подходят к аккредитации заемщиков», — рассказывает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet.
Антон Свешников Фото: Александр Рюмин/ТАСС