При оформлении ипотечного кредита все силы и внимание заемщика сосредоточены на условиях получения вожделенного займа. Естественным его желанием является узнать размеры переплат, сроки погашения и прочие параметры кредитования. Огромную роль в этом может оказать кредитный ипотечный калькулятор. С его помощью будущий кредитополучатель может самостоятельно рассчитать сумму кредита, подобрать сроки его возврата и таким образом выбрать оптимальные ипотечные программы в разных банках.
Но, если расчеты для получения ипотеки можно сделать на начальном этапе, то дальнейшее течение процесса предугадать довольно непросто, и расчетам чаще всего некоторые обстоятельства просто не поддаются. И тогда в процессе пользования и погашения ипотеки могут возникать сложности и недоразумения с банком. Тем не менее, некоторые из стандартных ситуаций предусмотреть все же можно.
Что не включается в расчеты по ипотеке
Находясь в предвкушении получения ипотеки и приобретения жилья, заемщики иногда не задумываются о том, что уже через несколько лет могут возникнуть проблемы со своевременным погашением долга. Но, когда такое случается, банк вправе применить санкции в отношении заемщика в виде штрафов или к его имуществу (в форме конфискации), являющимся залогом до момента окончательного погашения. Чаще всего при задержке с выплатами банки начисляют пеню или штраф. И вот тут могут начаться спорные ситуации. Банк вправе использовать только те меры воздействия, которые прописаны в кредитном договоре.
Штраф банком накладывается в виде фиксированной суммы и применяется как одноразовое взыскание. То есть, если договором предусмотрена выплата штрафа в размере 1 процента, то именно такая сумма и должна быть внесена на счет сверх обязательного платежа.
Пеня – это уже регулярное начисление, которое применяется в отношении каждого просроченного периода (как правило – за каждый просроченный день). Таким образом, тот же самый один процент будет начисляться каждый день до того самого момента, пока не будет внесена просроченная сумма и долг, начисленный по пене.
К сожалению, именно эти обстоятельства часто не предусматриваются заемщиками на начальном этапе и их невозможно рассчитывать на ипотечном калькуляторе. Тем не менее, если такая ситуация возникла, решать ее необходимо всеми доступными средствами. Кроме того, есть и более суровые меры, которые может применить банк. Например – конфискация залогового имущества. Но это отдельная тема для обсуждения, а пока можно рассмотреть некоторые спорные вопросы по начислению штрафа или пени.
Какие неочевидные траты могут ждать заемщика
Состояние провинившегося заемщика часто дает банку основания использовать его растерянность неопытность в своих корыстных интересах. Хотя юридически таких прав быть не может, и даже подобные действия могут привести к санкциям в отношении самого банковского заведения. Например, начисление того же штрафа должно быть аргументировано условиями договора и действующим законодательством. Штраф может быть наложен в том случае, если сумма долга перед кредитором составляет не более 5% от суммы стоимости залогового имущества. В некоторых случаях банки пренебрегают этим правилом и начинают начислять вместо штрафа пеню даже при сумме, меньше 5%, что приведет к уплате заемщиком большей суммы.
Второе нарушение может касаться сроков внесения платежа. Система зачисления средств в банках построена таким образом, что внесенная сегодня сумма может поступить на банковский счет только через 2-3 дня. Вины заемщика в этом нет, однако банк иногда пользуется этим и уже в следующем месяце включает в платеж и штраф за просрочку. Во избежание таких ситуаций заемщику лучше заблаговременно вносить деньги и постоянно контролировать состояние своего счета.
Одним из методов начисления дополнительных платежей является система списания штрафов, о которой знают далеко не все заемщики. Нередко, даже не подозревая о возникшей просрочке, заемщик вносит очередной платеж и лишь спустя время узнает, что по каким-то объективным причинам предыдущая оплата прошла с опозданием. Но банк в это время применяет свою схему – сначала с уплаченного взноса снимается сумма штрафа, а только потом остаток зачисляет в счет погашения кредита. Но уже – в неполной сумме. Таким образом, вновь возникает ситуация, когда требуется начислять штраф. Но так как это уже повторное явление, то может быть начислена и пеня, о которой заемщик узнает только в момент следующего посещения банка.
Как избежать проблем
Чтобы избежать подобных ситуаций, следует еще на этапе выбора ипотеки рассчитать все свои возможности и перспективы. Используя ипотечный калькулятор, можно скоординировать свои расходы на ближайшие несколько лет даже с учетом форс-мажорных обстоятельств. Так же следует стараться выплачивать взносы за ипотеку вовремя, не давая банку повода вводить какие-либо штрафные санкции.