Недвижимость всегда считалась отличным проектом для инвестирования, но есть ли смысл покупать квартиру в ипотеку с целью последующей сдачи её в аренду? Оправдают ли себя такие вложения?
Данная методика не нова и она часто используется за границей. Даже целая серия американских пособий по инвестированию, под обобщённым названием «Как стать богатым или сделайте первый шаг», предлагает взять за основу создания капитала ипотечное жильё. Но, как показала практика, на территории стран СНГ это не особо работает, видимо экономическая модель не та…
Главная проблема заключается в соотношении цены покупки жилья и его аренды. В зарубежной прессе приводятся примеры вложения 20% собственного капитала и 80% ипотечного кредита, с помощью которых человек покупает дом и сдаёт его на длительный срок. Получаемой от ежемесячной аренды платы вполне хватает на погашение кредита, уплату налогов, ведь американцы народ очень честный, и даже остаётся определённая сумма дохода с вложенной суммы. Вроде вполне справедливо.
Как же это выглядит в России? Давайте рассмотрим на примере Москвы. Не самая дорогая квартира в относительно неплохом районе обойдётся примерно в восемь миллионов рублей. Итого, имея пару миллионов и взяв шесть в банке, можно будет её приобрести в ипотеку. В таком случае ежемесячный платёж составит сумму в районе семидесяти тысяч рублей, притом что сдать жильё получится максимум за сорок пять тысяч. И не забывайте, что налоговую абсолютно не интересует отсутствие прибыльности инвестиций, так что придётся заплатить ещё 13% налога на доход от арендной стоимости. Но это при условии, что банк разрешит сдавать ипотечное жильё, ведь в этом вопросе без кредитора проблему решить невозможно. Как правило, кредитный договор составлен таким образом, что аренда разрешена только при условии письменного согласия со стороны банка. Вы можете оказаться хитрее и сдавать жильё неофициально, но будьте готовы к тому, что представители кредитора могут в любое время её проинспектировать и в случае выявления нарушения договора, наложить солидный штраф или даже потребовать досрочного погашения всей суммы задолженности. Результатом станут судебные тяжбы, и закон однозначно будет на стороне банка.
Если Вы пойдёте официальным путём и получите письменное разрешение банка на сдачу, то вполне ожидаемо увеличение суммы страховки на двадцать, а то и тридцать процентов. Ипотечное жильё является залоговым имуществом, поэтому кредитору важно, чтобы оно оставалось в изначально хорошем состоянии. Даже банальный потоп по вине арендаторов может существенно подпортить внутреннюю отделку и привести к необходимости проведения нового ремонта. Не важно, официально или не официально Вы собираетесь сдавать квартиру, итог будет один…
После простых расчётов получаем отрицательный доход, который можно назвать убытком. Если это и можно назвать инвестицией, то какой-то странной… Самое неприятное, что такая ситуация сложилась на всей территории России, и она касается любого вида недвижимости. Даже при покупке коммерческого её варианта и сдаче под производственный цех или склад, результат всё равно будет негативным.
Но лучик света в этом тёмном царстве всё же есть. Оформляя ипотеку, человек фиксирует стоимость приобретаемого жилья. Не подлежит изменению и ежемесячный платёж банку, если иное не оговорено в договоре. При этом, цена на квартиры и дома растёт с каждым годом, ведь существует понятие инфляции и действие других факторов, влияющих на рынок недвижимости в целом. Поднимается и сумма арендной платы, так что существует определённый шанс, что через время инвестиция в сдаваемое жильё станет весьма прибыльной. В виде примера можно привести экономическую ситуацию, связанную с курсом доллара в 1994 году. По сравнению с тем временем, сейчас стоимость жилья в валюте увеличилась в четыре раза, так что, взяв ипотеку тогда, на данный момент можно было бы платить минимальные проценты, совсем незаметные для собственного кошелька. Но, тут не угадаешь.
Очень выгодно ипотечное инвестирование в жильё как долгосрочная перспектива для обеспечения детей. В любом случае, даже если такая квартира не станет источником стабильного дохода, она будет правильным капиталовложением, обеспечивающим кров над головой. Да и продать её при ненадобности тоже получится довольно легко.